第230章大计划
“单元既简单又复杂，在分层出售出现之前，买楼的客户主要是金山阿伯，他们置业的目的基本是为了收租，深水埗那些店铺街的物业是他们最喜欢的，一栋一栋都被金山阿伯买走。
等上海人大批过来，剩下的那些也被买走，上海人的想法和金山阿伯差不多，买楼都是为了收租。我认识不少上海婆，什么陈太、张太、王太，生活方式都差不多，天天打牌，靠收租过日子。
我计算过，买一栋楼用来出租，不考虑通货膨胀，差不多78个月能收回成本，当作一项低风险投资还是不错的。”
冼耀文呷一口咖啡，润了润嗓，接着说道：“分层出售之后，买楼纯粹用来自住的家庭也不多，他们通常会拿出一间或两间房用来出租，自己一家子窝在一间屋里。
之所以如此，原因很简单，香港现在建的新楼多是1000呎的面积，每呎价格在18元上下浮动，拿下一层大约需要1.8万元，这笔钱对大部分家庭都是非常大的负担，那些已经买楼的家庭，其中不少应该靠着东挪西借才能买得起楼，他们不得不开源节流，尽快堵上窟窿。
综上所述，在不考虑舒适性的前提下，一个家庭不需要1000呎就能住得开。
我以一个三世同堂的家庭来举个例子，奶奶、爸爸、妈妈、兄弟姊妹5个，全家一共8口人……”
“为什么没有爷爷？”米歇尔打断道。
“死了，底层家庭的男性四十五岁是一道小坎，五十是一道大坎，能跨过两道坎的不多。”冼耀文没解释太多，直接转回正题，“一间400呎（37㎡）的单元可以隔出两室一厅一厨一卫，爸爸妈妈加一个最小的孩子住主卧，次卧里可以摆一张高低铺，上下各睡两个孩子，奶奶睡在客厅，早收晚搭。
这已经是比较极端的情况，还是能住得开，人口比较少的家庭更不用说。
400呎的房子，售价差不多7200元，足足少了一万多，有购买能力的家庭数量呈几何倍增加，而增加的这一部分，过日子更加精打细算，对价格和优惠更加敏感。”
说到这，冼耀文问米歇尔，“你知道那些地产商为什么只建1000呎的楼吗？”
“地产商都是小商人，资金不足以建更大的楼。”米歇尔干脆地回答道。
“是的，地产商的实力都不强，所以我们可以找他们进行合作，我们负责拿地、立项和销售，他们负责建楼，等楼一结顶，就可以分到利润。”
米歇尔诧异道：“结顶就分红？”
冼耀文颔了颔首，“没错，结顶就能拿到钱，一天都不用等。”
米歇尔思考片刻，试探性地问道：“亚当，你是不是想先收钱再建楼？”
“bingo！”冼耀文也不卖关子，直接说道：“我准备进行分期付款的销售模式，拿到地皮就开始卖楼，首付只要三成，二楼的楼面完成交两成，三楼的楼面完成交三成，结顶交一成，最后的一成拿入伙纸的时候再交。
每一次交钱都设置一个截止时间，超过截止时间还没交钱，视为违约，如果一周之内把钱交上，只需支付一笔违约金，合约继续执行，如果依然没交上，合约作废，之前交的钱一概不退。
这是常规的销售模式，除此之外，我们还可以推出超级让利，客户只要在首付时多付一成，总房款就可以优惠一定的数额，多付两成，优惠更大，以此类推，如果一次性付清，我们给出一个超大折扣。”
冼耀文淡笑一声，“折扣的数字要进行精算，在保证利润的同时，给客户做出最大的让利。”
米歇尔略作思考，说道：“亚当，这样做，我们的利润不可能太多。()
”
“米歇尔，我看重的不是售楼利润，而是地皮溢出，每一个项目地皮都会保留一部分，可以用来囤积，也可以用来建戏院或其他商业性质的建筑。
只要公司运行两三年，友谊院线不仅拥有戏院，还有地皮和利润，我们单栋楼的利润没有那么可观，但只要项目周转的够快，基数大，利润照样不会差。
三年之后，我们就要观望了，同样的模式继续下去，或者把手里不适合建商业建筑的地皮开发了，只租不卖，赚取租金的同时坐等楼价上涨。”
“你担心香港的房地产会出现上海和佛罗里达州同样的情况？”
冼耀文呵呵一笑，“必然会发生的事情，我有什么好担心，我只是打算用心观察，提前预测到发生的时间，提前撤出，然后等到真的发生，我们下场抄底。香港的人口在这里摆着，房子是刚需，市场不会一直不景气。”
米歇尔冁然一笑，“亚当，我现在明确告诉你，我答应你的分红要求。”
冼耀文耸耸肩，“是我应得的，我就不感谢你的慷慨了。”
“是吗？”米歇尔一脸玩味地说道：“没有我，你能顺利拿到每一笔贷款？”
“格蕾丝。”
“fuck。”
冼耀文哈哈一笑，没有怼回去。
一直在边上竖着耳朵听的龙学美对冼耀文生出一丝敬佩，也有所心安。
得了一份待遇非常丰厚的工作，患得患失自然是免不了的，先是担心实际能拿到的待遇会打多大的折扣，又是担心拿不了多久，先生的情况急转直下，很快发不出工资，现在看来先生是有本事的，她的担心或许没必要。
聊完房地产正事，冼耀文和米歇尔对起了账目，把友谊院线之前的开支理一理，他也把还没报销的账报一报。
对到关于李香兰相关开支的账目时，米歇尔说道：“亚当，对李香兰你是怎么考虑？”
“拍电影，然后发行赚钱。”冼耀文在纸上写下几个数字，亮给米歇尔看，“在东京的开销。”
米歇尔看上一眼，把数字抄到另一张纸上，“我们的定位是西片。”
“我对西片的理解是非香港本土拍摄就算西片，不管是美国、英国还是法国，苏联、南斯拉夫、捷克斯洛伐克、东德，伊朗、土耳其、越南、东洋，无所谓，只要片子好，看的人多，我们就引进。
其实就是本土拍摄的影片也是可以放映的，一些小电影公司的影片可以用来充实院线的淡季。”
“不和大公司合作？”
冼耀文放下手里的笔，抬头看向米歇尔，“我们开院线为了什么？”
“盈利。”
“通过什么盈利？”
“地产。”
“嗯哼，我们建戏院是为了地产服务，卖票赚钱只是其次，虽然电视业发展起来之前，香港戏院的生意不会太差，但是，影视行业最容易实现高盈利的生意是发行。
上海之前是亚洲地区的电影制作中心，现在八九成从业人员都来了香港，电影制作中心自然也就跟着迁移了过来，从业人数没怎么变，市场却变小了，想要吃一口饱饭，影片的质量必须提高盖过同行。
你提高，我也提高，良性竞争之下，香港电影的质量会越来越高，也就有了竞争力，有一个高质量的片库，我们友谊院线介入发行生意，想赚到不错的盈利不会太难。
不过，良性竞争前面有一只拦路虎，大片场制度。拍摄、发行、院线合为一体，根本不给小电影公司公平竞争的机会，这对影视行业不利，对我们的赚钱大计不利。
我把李香兰请过来，就是为了捅一捅这个马蜂窝，打破()
它，让电影生意变得纯粹点，电影公司拍得好，拷贝就好卖，戏院只要影片好就上映，热卖档期延长，没人看撤档。
电影公司不用因为和大公司存在竞争关系而拿不到档期，想吃上饭把影片拍好，想吃得丰盛一点，和发行公司建立良好关系，把自己的片子卖出香港。”
密歇喜眉笑眼道：“你是想让友谊院线获得超然地位，凌驾于香港整个影视业之上？”
“我喜欢超然这个词。”冼耀文低下头，继续在纸上写着数字。
“你是打算地产和发行两大业务一起发展，还是先后？”
“先后，我不太懂电影，发行这块业务需要一个懂行的人才，你有渠道找一个过来，不然我们慢慢物色，啊，我还要找一个替代我的人。”
米歇尔脸现幽怨，“亚当，我们的业务还没开始，你已经在打算离开了？”
冼耀文满含深意地看了米歇尔一眼，旋即低下头继续写数字，俄而，嘴里哼起《友谊地久天长》。
见状，米歇尔会心一笑，跟着轻声哼唱。
晚上，冼耀文和卡罗琳共进晚餐，只是领导请下属的简单晚餐，氛围轻松却不暧昧，也没有聊太深入的话题，大致就是一场面试。
不管米歇尔是出于什么目的弄来了卡罗琳，首先，她是一个从他这里领薪水的秘书，他要肯定自己付出的薪水值得，其他的，那是后话。
不得不说，这个年代无论哪个国家的大学生都是天之骄子，能考上大学并毕业，意味着家境、家教、智商、见识都不会差到哪里去。
做个秘书，卡罗琳绝对够资格。
回到家，王霞敏又在楼下献唱，冼耀文走到黄湛森这个小鬼身前，猛然间在他肩膀上一拍，“小鬼，把听广播的钱结一下。”
黄湛森浑身一颤，拳头握紧做好反击的准备，可转脸见是冼耀文，他握紧的拳头顷刻间松开，一脸不耐烦地说道：“大水喉，不要吵我听歌。”
“小屁孩还挺凶，得，不吵你。”冼耀文把黄湛森往边上推了推，腾出一段长凳，一屁股坐下，看王霞敏唱歌。